一、市场分析
从物业管理信息网中取得招标信息后，公司市场部马一组织全部门人员及公司技术骨干人员对项目情况进行了初步分析，分析认为：
（一）政府后勤走向市场化是政府转变职能的一种方向，并且有发展的趋势：
（二）该项目比较大，又是房地产发展比较迅速的东部地区，有比较好的发展潜力：
（三）该项目应该参与竞争。
为此，公司成立了以主管副总经理为组长，市场拓展部经理为副组长、由市场部人员与其他部门抽调的有经验的骨干人员组成的投标小组，全面跟踪此项目的发展。
2003年12月29日，公司派人持公司相关资质资料到盐田区行政中心报名。
2004年1月6日，到盐田区行政中心勘察现场和领取招标资料。领取标书后，针对标书中的具体要求，公司派出了现场勘察小组(主要成员有：市场部标书制作组、设备专业工程师、从其它部门抽调的有经验的项目经理)，对物业的整体环境、设备数量、规格、品牌及其对以后管理将产生影响的垃圾站、设备运作状态、当时管理人员素质等进行考察。
二、标书制作
(一)项目分析。在考察后，将招标文件复印后下发各个参加人员，限定大家对标书进行详细分析，然后由标书制作组组长召集组员、现场考察人员、公司主管领导一起开会，介绍了标书情况，现场考察人员介绍了现场考察中了解到的状况，初步分析了项目的定位、项目特点、管理目标、标书特殊要求、组织架构的设立，选定项目经理，初步统一了思想。
(二)标书分工。初步讨论后，按照标书要求，将14章内容全部下发到各个编写人员。参加标书编写人员共有5名，有项目经理、部门经理、专业工程师，同时另外指定一个人为排版组稿人员，负责对标书按照统一字体、格式排版制作。
标书的编制仪安排了4天工作时间，大家编写完了初稿。
(三)初稿讨论。1月13日，标书编写组汇合，各自讲解了自己分工部分完成情况，并对相关章节的统一性进行讨论，归纳了大家的不同意见，保证标书的完整、一致。
(四)一稿讨论。初稿讨论后，大家分头再在讨论基础上修改，修改完后及时上交编制人员。
(五)二稿讨论。按照标书的要求，大家分头查找标书是否偏离招标文件要求。采取互相传阅的方式，互相查找问题，发现情况及时讨论，取得大家共识。
(六)定稿。经过大家再次讨论后，并经过公司各级领导审阅后，标书修改任务完成，最终定稿。定稿后的标书送交印刷厂装订。_(七)装订。在公司附近，选定印刷厂按照标书要求装订成册。
三、投标
(一)2月8日，按照议程规定时间，将标书送交招标委员会。
(二)根据招标书要求，2月6曰至8日，公司先后准备接收评标委员会对经验项目、企业实力考察。接待企业实力考察组时，按照要求分别准备相关资料：企业资质资料、近年财务总报表、报税记录等；接待经验项目考察时，先后参观了航都大厦管理处办公室，浏览了相关管理资料、管理记录、设备房及其运行记录、监控记录、值班记录等。
(三)项目经理人答辩：本身选定的经理就是标书编写成员，因而对标书比较熟悉，同时
对公司、对项目管理方案与思路比较熟悉，对答辩的准备是自然的、无形的，因而在答辩过程中比较自然、稳定。
(四)商务标书的制作非常严格。公司抽调有管理经验、投标经验的专业人员对盐田区行政文化中心的费用支出进行严格测算，各个支出项目的费用经得起推敲，并且按照费用倒算原则确定最后商务报价。事实证明这种方法是比较可靠的。
四、评标计分
盐田区行政文化中心的投标过程严格执行暗标。
(一)所有技术标中不允许出现企业名称、管理项日名称等任何企业标记的字体或标记，否则视为废标。
(二)送交标书时在全体投标企业参与下，对标书抽签。事先在公证人记录F，选定l～7号扑克牌(一式两份)，分别装入信封，然后让所有投标单位在其密封签上签字。如某公司送交标书时抽取其中一个信封，信封上作个记号(1～7)，领取信封，不允许拆封。标书评标时在评标委员会面前当众开封，上面标记标书编号。
(三)商务标直到技术标书评标完成后开封
(四)项目经理人答辩时不允许透漏任何企业名称、管理项目名称、个人姓名等信息，个人手机等通讯工具全部没收封闭。
(五)评标计分办法如下：
由评标委员会采用百分制量化评分方法对技术标、项目经理人答辩、投_考察评价、商务标进行评审。先评技术标，再进行项目经理人答辩，投标人的考察评价由另外两组评标委员会成员完成，各自互不干扰。上述三部分完成后当众拆封商务标，计算得分后算出最后得分。
序号 评分项目 最高得分 备注
1 技术标(J) 100 对招标文件的响应
2 项目经理人答辩(D) 100 经理人对项目答辩
3 投票人现场考察(K) 100 企业规模、经营实力、业绩、信誉度
4 商务标书（S） 100 计算方法：S=[1-(SX-S1)/Sn]×100%
5 评审最后得分 其中：s1为最低报价、SN为平均报价、SX为企业报价、N=A1×J+A2×D+A3×K+A4×S
其中：A1=30%；A2=10%；A3=40%；A4=20%
最终，中航物业以94.8分中标
