通过学习和宣传要达到以下目的：一是让广大业主了解《规定》所设定的法律制度，运用法律武器保护自己的利益，更充分地行使业主权利，履行应尽的义务，规范业主大会、业主委员会行为，协调共同利益关系；二是使物业管理企业认真执行《规定》，切实履行好服务职能，以优质服务、诚信服务取信业主；三是促进行政执法部门依法行政，既要保证行政行为不超越权限，不随意干预民事关系，又要认真履行职责，强化执法监督，提高执法水平，保护物业管理活动当事人的合法权益。四是使各方面形成合力，共同执行《规定》，促进物业管理，维护社区良好秩序。
三、全面贯彻落实《规定》，开创物业管理工作新局面
值此《规定》颁布之机，我们要以“三个代表”重要思想为指导，以建设和谐沈阳为目标，以创新管理，规范发
www.suxue6.com 展为出发点，与时俱进，开拓创新，认真贯彻落实《规定》，做到政府依法行政，业主依法自律，企业依法经营，共同开创我市物业管理工作的新局面。（一）进一步完善物业管理法制建设，推进依法治业
为配合《规定》的颁布实施，今年我们还出台了《业主大会和业主委员会建设的指导意见》、《沈阳市前期物业管理招投标管理规定》、《沈阳市物业管理企业诚信考核暂行办法》、《沈阳市住宅区物业经理执业暂行办法》四个配套法规，这些法规对《规定》起到了补充强化的作用，但这些法规还不足以含概全市物业管理的所有方面，我们将根据《规定》的实质内容，结合我市实际，加强其他相关配套法律的编制工作，在做好《规定》与原有相关法规的政策衔接同时，抓紧制定、修订、完善其他相关的配套法规和实施细则，进一步完善我市物业管理地方法规体系。
《规定》对我市的物业管理提出了进一步要求，我们将根据其具体内容，对业主的权利和义务、物业管理过程中的行为，业主大会、业主委员会的组成运作、小区建设遗留问题、物业管理公司的规章制度等问题制定相应的整改措施，保证《规定》的顺利实施。
（二）切实转变职能，充分发挥市场调节作用
《规定》按照市场经济的原则，对物业管理活动的竞争机制、物业服务的定价、合同等方面均作出了明确的规定。这些规定的目的，就是培育市场，充分发挥市场优化资源配置的作用。从这个意义上说，《规定》是一部运用市场手段规范物业管理的指导性文件。因此，全市各级物业管理行政部门，必须按照《规定》的精神，把完善市场机制放在重要位置，切实转变职能，积极培育物业管理有形市场，在物业管理工作中做到不越位、不缺位、不错位、不扰民，管好政府该管的事。
（三）履行《规定》职责，强化行政管理
一是加强对业主大会建立工作的指导监督，促进业主自律和民主决策。目前我市具有物业管理条件实行等级服务的住宅区244个，随着《规定》的颁布，我们将进一步加大指导和规范业主大会和业主委员的力度，按照法规赋予的职责，明确权利、义务，提高运作水平，引导业主大会在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序，选举热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任业主委员会委员。要通过规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，依法维护自身合法权益。使更多的住宅小区进入到规范化的物业管理中来。
二是加大对招投标工作的监管和指导，维护业主合法权益。今年我市颁布了《沈阳市前期物业管理招投标管理规定》，通过此规定我市前期物业管理的招投标质量有了极大改善，广大业主通过选聘，选聘了自己满意的物业管理企业。今后，我们要在加强前期物业管理招投标的同时，指导和监督好物业管理的承接验收和移交工作，维护好业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备和房屋的所有权与使用权，使前期物业管理更加规范。
三是严格加强对企业资质审查，进一步做好整顿和规范物业管理市场秩序的工作。今年我局取消了19家物业管理企业的资质，并对12家物业管理企业下发了整改通知单。在这次学习、宣传的过程中，我们将严格把握物业管理市场准入标准，完善资质动态管理，把物业管理企业的市场行为与资质日常管理和年检相挂钩，把年检作为一项日常工作来抓，使物业管理企业的行为更加法制化、规范化。对不符合资质等级的企业决不姑息，逐步淘汰不合格物业管理企业，净化物业管理市场，优化我市物业管理行业队伍的结构。
四是理顺住宅小区建管关系。建管问题还是制约我市物业管理的一个主要问题。这些问题的产生对广大群众的生活影响极大，也影响了物业管理水平的进一步提高。目前，我市244个实行物业管理的住宅小区中，存在112件开发遗留问题，已经解决76件。在《规定》颁布后，我们将首先明确开发建设单位、物业管理企业和业主三者的关系，明确三者各自的责权利；其次加强与相关部门的协调联系，坚持“条块结合，以区为主”的原则，对存在的问题逐一进行整改、解决。
五是做好维修基金的监管工作。从我市物业管理实践看，住宅小区的公用设施设备的维修责任划分不清，极易给物业合理使用带来阻碍，给业主、物业使用人工作和生活带来不便。在继续做好维修基金缴存管理工作的基础上，完善制度，规范维修基金的管理和使用，形成维修资金的归集、使用和再投入的良性循环，确保资金的合理使用。
六是进一步理顺物业管理收费与服务关系，促进行业良性发展。积极指导物业管理企业与业主按照等级服务标准确定具体服务等级和等级收费标准，使物业管理服务收费与服务内容、服务质量相统一，理顺物业管理服务收费价格与服务内容、质量关系，使物业管理服务收费标准的调整与物业管理服务质量的提高在互动中前进。
（四）明确责任，齐抓共管，形成物业管理合力
我市物业管理多年的实践证明，搞好物业管理工作，关键在于加强领导，明确责任。具体的说就是要形成“块块负责，条条保证，上下联动”的工作机制。各区政府要对辖区内的物业管理工作负全责；街道办事处要对区域内的物业管理工作负全责；社区受街道办事处委托要全面履行好监督、协调、指导职责。规划、建设、执法、城建、公安、民政、物价等有关部门，要各司其职，各负其责，形成工作合力，将工作触角延伸到小区管理的每个环节。特别是市、区两级物业管理行政主管部门，要从实际出发，加强政策指导和工作协调，及时研究和解决物业管理工作中出现的问题，为全市住宅区物业管理工作的持续健康发展提供有力保证。
